摘要：笔者有幸参与了一起大型房地产公司的破产案件。债务人为房地产公司的破产案中所涉及的债权如购房人、施工承包人债权有其明显的特殊性，破产管理人在履行破产管理职责过程中，针对其特殊性开展债权核查工作具有重要意义。本文拟就房地产公司破产债权核查方面谈谈自己的一些体会，以期能起到抛砖引玉的效果。

    关键词：破产债权  房地产公司  债权核查

    引言

    债权核查工作是管理人、债权人会议的重要工作内容，债权核查工作直接关系到破产清算工作全局。债务人为房地产开发企业进入破产程序，一个复杂而重大的问题便是如何处理众多购房人的债权问题。这不仅关系到房地产开发企业破产程序进程的顺利与否，而且还关系到社会的和谐与稳定。房地产公司作为债务人的破产案中所涉及的债权如购房人、施工承包人债权有其明显的特殊性，笔者试就此相关问题展开分析讨论。

    一、商品房购房人的债权核查

    （一）债务人已交付房屋的购房人债权

    此类购房人申报的债权主要是因为债务人存在违约行为而产生的违约赔偿损失债权，如逾期交房、房屋的面积与约定面积不符、房屋质量存在缺陷、逾期提供办理权属证书所需材料等。对于这类购房人申报的债权，通常是根据债务人与购房人之间的合同约定、违约事实及相应证据进行审查、核查，并认定为普通债权。但是，在债务人因违约导致购房人行使合同解除权（尽管此类情形不多见）并主张返还已付购房款及违约赔偿损失债权时，债权核查则变得更为复杂。其主要问题是，此时购房人申报的债权是优先债权还是普通债权？《企业破产法》对此没有规定。但是，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】第二条之规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”及第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”对于已支付全部或大部分购房款的购房人的权利应优先于工程款优先权、抵押权。据此，购房人申报的债权宜认定为具有优先于工程款优先权、抵押权的优先受偿债权。但是，必须强调的是，购房人申报的债权中，具有优先受偿权的仅限于购房人要求返还已交付的购房款的债权，并不包括违约赔偿损失债权如利息、违约金等债权。

    （二）债务人未交付房屋的购房人债权

    此类购房人申报的债权，又可将购房人支付购房款的情况，分为下列三种情形：

    1、购房人已支付全部购房款

    购房人付款义务已履行完毕，此时购房合同主体一方的购房人单方义务履行完成，而另一方主体债务人未履行完成购房合同约定的交付义务。此时，管理人在接管债务人后，能不能以交付房屋方式继续履行购房合同呢？根据《企业破产法》第十六条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，管理人显然不能向购房人交付房屋，否则将构成个别清偿。对此，笔者有不同看法。《企业破产法》第十八条规定赋予管理人对于债权人与债务人双方均未履行完毕的合同在经人民法院或债权人委员会许可下，有权决定解除或继续履行。但上引第十六条规定对于债权人单方履行完毕的合同却禁止债务人继续履行，此项规定甚至将《企业破产法》第三十二条规定的“个别清偿使债务人财产受益的”情形也排除在外。通常情况下，房地产开发企业不交付房屋所产生的返还购房款及违约赔偿损失债务负担比继续履行购房合同义务即交付房屋要大得多。在商品房预售及银行按揭购房下，大部分的购房人均已支付全部购房款。作为房地产开发企业的债务人不履行购房合同交付房屋，不仅导致债务人的债务负担大大增加，严重影响通过重整、和解程序拯救债务人的可能，而且将产生极大的影响社会稳定和谐的因素如群体性事件。

    在债务人不继续履行交付房屋情况下，购房人只能以债务人不能交付房屋主张返还购房款及违约赔偿损失的债权。管理人根据上述第（一）点作法，分别认定购房人申报的返还已付购房款及违约赔偿损失债权为优先债权和普通债权。

    2、购房人支付了大部分或者部分购房款

    在此种情形下，购房合同主体双方的合同义务均未履行完毕，则根据《企业破产法》第十八条、二十六条、六十九条规定，管理人有权决定通知购房人解除购房合同，或者在经人民法院、债权人委员会许可下通知购房人继续履行购房合同。在决定解除或者继续履行购房合同问题上，笔者倾向于选择继续履行购房合同，这不仅有利于破产程序的顺利进行、减轻债权核查工作压力，也有利于通过重整、和解程序拯救债务人，更有利于社会的和谐稳定。在管理人依法通知继续履行购房合同情形下，则购房人无须申报债权。但在解除购房合同情形下，则购房人有权依据《企业破产法》第五十三条规定申报返还已付购房款及违约赔偿损失的债权。同样，对于购房人已支付大部分购房款情形下，参照上引法释[2002]16号的规定，购房人要求返还已付购房款的债权具有优于工程款优先权、抵押权的优先受偿权。但是，对于仅支付部分购房款的购房人申报的返还已付购房款的债权，是否享有优于工程款优先权、抵押权的优先受偿权呢？上引法释〔2002〕16号规定显然没有可供参照的规定。但是，不管是返还全部、大部分、还是部分已付购房款，就其债权性质而言并无二致。故，如果返还全部、大部分已付购房款享有优于工程款优先权、抵押权的优先受偿权。则，要求返还部分已付购房款的债权也应该享有同等待遇。

    3、购房人未支付购房款

    此种情形同样属于双方合同义务均未履行完毕的情形，在解除或继续履行购房合同问题上与上述第2种情形相同。但是，在解除合同情形下，由于购房人申报的债权为违约赔偿损失性质的债权。故，在核查时应认定为不具有优先受偿权的普通债权。

    （三）特殊购房合同的债权

    1、虚假按揭贷款的购房合同

    作为债务人的房地产开发企业出于资金需求以及制造所开发商品房销售盛况假象、哄抬房价等目的，通过提供虚假购房人材料如公司员工进行按揭购房套取银行资金。管理人接管债务人后，通过调查，对于确属虚假按揭贷款的购房合同，应认定为无效合同，收回房屋，贷款银行则根据无效购房合同法律后果及按揭合同主张返还款项及损害赔偿的债权。管理人对于贷款银行申报的债权经核查后认定为普通债权或担保债权。

    2、售后包租、返本销售的购房合同

    售后包租是指房地产开发企业向购房人承诺，对其所购买的商品房，由房地产开发企业承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指房地产开发企业定期向购房人返还购房款的销售方式。这两种销售方式均违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条之规定。管理人接管后，对于此类购房合同，如属于债务人已交付房屋的购房合同，则管理人对于包租约定或返本约定不予继续履行，购房人据此主张的违约赔偿损失经核查后认定为普通债权。如属于购房人支付全部购房款但债务人未交付房屋的购房合同，则管理人对于交付房屋及包租约定或返本约定不予继续履行，并参照上述第（二）点第1项办法认定购房人申报的返还已付购房款及违约赔偿损失债权分别为优先债权和普通债权。如属于购房人未支付全部购房款且债务人未交付房屋的购房合同，则管理人决定予以解除合同，购房人据此申报的返还已付购房款及违约赔偿损失的债权参照上述第（二）点第2项办法分别认定为优先债权和普通债权。

    二、建设工程施工承包人的工程款债权核查

    债务人房地产开发企业进入破产程序面临的另一个具有特殊性的债权人就是建设工程承包人，在债务人存在未完工程时情况更加复杂，管理人对施工合同债权有必要进行分类并予以区别对待。

    （一）承包人已完成全部施工任务并竣工交付工程、债务人拖欠工程款的施工合同

此类施工合同的承包人已单方履行完毕，债务人根据《企业破产法》第十六条规定不得继续履行，否则为个别清偿。为此，承包人可主张被拖欠的工程款及违约赔偿损失债权。承包人申报债权后，管理人根据施工合同及其他证据材料进行审查认定，并根据上引法释[2002]16号第三条“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”、第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”之相关规定，分别认定承包人申报的债权为具有优先于担保债权受偿的优先债权和普通债权。

    （二）承包人未完成全部施工任务的施工合同

    此类施工合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人根据《企业破产法》第十八条、二十六条、六十九条规定，有权决定通知承包人解除施工合同，或者在经人民法院、债权人委员会许可下通知承包人继续履行施工合同。为了尽可能保证房地产工程尽快竣工交付，避免债务人的债务负担进一步扩大，管理人宜尽可能选择决定继续履行施工合同。若施工合同继续履行，则施工合同项下产生的经竣工结算的全部工程价款根据《企业破产法》第四十二条规定为共益债务，承包人无需申报债权。若施工合同解除，则承包人得主张合同解除前债务人拖欠的工程款及违约赔偿损失债权。管理人则根据上引法释[2002]16号第三条、第四条规定，分别认定为优先债权和普通债权。

    （三）实际施工人申报的债权

    根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，非法转包及违法分包的实际施工人可以突破合同性相对性原则直接向发包人主张工程价款。为此，在出现实际施工人直接向作为债务人的发包人主张工程价款债权时，管理人同样应区别对待。对于工程施工任务已完成且竣工验收合格的，管理人可以按约定结算工程款，并在债务人欠付承包人工程价款金额范围内认定实际施工人申报的债权金额，再根据上引法释[2002]16号第三条、第四条规定，分别认定为优先债权和普通债权。对于工程施工任务未完成的，管理人对于债务人与承包人之间的施工合同应决定予以解除并收回工程，承包人与实际施工人之间非法转包、违法分包合同应按无效合同处理。实际施工人主张的债权，在工程经验收合格情况下根据实际施工人与承包人的合同及债务人与承包人施工合同的约定结算工程价款，并在债务人欠付承包人工程价款金额范围内认定实际施工人的债权金额，再根据上引法释[2002]16号第三条、第四条规定，分别认定为优先债权和普通债权。

    三、结语

    房地产企业破产债权涉及面广、情况特殊、种类繁多，本文探讨的仅是其中较为特殊的两类情况，而且仅起抛砖引玉之意。不同的企业类型、不同的行业企业，在破产债权的核查上同样会出现许多特殊复杂的情形。这需要管理人不断提高自身的法律素养和专业水平，丰富自身的法律技能，才能胜任履行管理人的职责。

【注】作者简介：林雁，福建远东大成律师事务所。