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常州润华环球中心(常州环球308)

阅读次数:130 次    来自:润地利科技产业投资集团有限公司


  • [资产 ID ] :2019101408
  • [所属类别] :破产招商
  • [所在区域] :常州
  • [保 留 价] :40000(万元)
  • [发布日期] :2019-09-14 11:38:09
  • [有效期至] :2019-10-14 11:41:31
  • 联系人:董晓明

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资产详情

破产招商

常州润万嘉破产重整

 告 

2019年9月

一、 项目背景:

1、项目区位。

常州,位于江苏省南部,地处长江之南、太湖之滨,处于长江三角洲中心地带,是长江三角洲地区中心城市之一、先进制造业基地和文化旅游名城,江苏长江经济带重要组成部分。北携长江,南衔太湖,与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片,构成苏锡常都市圈。 常州是一座有3200多年历史的历史文化名城。

2018年末,全市常住人口472.9万人,2018年,经初步核算,常州地区生产总值(GDP)突破7000亿,达到7050.3亿元,按可比价计算增长7%。

2、项目概况。

本项目位于常州市武进区延政路与常武路东北角,宗地四至为:东至湖塘河,南至延政路,西至常武路,北至城区加油站。润华环球中心是集行政、商务办公、金融贸易、商业服务、休闲娱乐、高档 住宅为一体的综合体项目。

3、项目配套。

项目位于武进区政府,武进高新区,大学城周围,与世贸中心大厦,万泽国际商务公寓毗邻。

附近生活设施有:阳湖二院、武进医院、淹城、新天地公园、大润发、金鹰、御城实验小学、淹城中学、武进高级中学、前黄高级中学等

地铁6号线世贸中心站,在本项目临近本项目

4、项目技术经济指标。

5、项目方案

6、形象进度

住宅项目主体已进行到22层,商务楼地下室主体基本完工。

项目目前“五证齐全”,具备销售条件。由于受到润地利集团其他破产重整项目关联抵押担保的原因,该项目没法销售,资金链断裂,准备申请项目破产重整。

7、与项目相关的证书           

土地使用证

规划用地图

建设用地规划许可证1

建设用地规划许可证2

建设用地规划许可证3

建设用地规划许可证4

建设工程规划许可证 

建设工程施工许可证

预售许可证

二、 破产重整价格

1、 项目破产重整项目价格。

破产重整价格以评估公司出具的报告为准,暂定35000万元。

2、重整后可销售物业面积。

可销售物业有:写字楼63796㎡、商业配套12714㎡、酒店公寓69502㎡、高端住宅30158㎡、地下物业53562㎡(规划停车位1200个)

三、 预破产重整或庭外重组可行性及案例

1、司法可行性。在我国,预重整制度目前没有立法文件予以认可,最高人民法院于2018年3月4日发布的《全国法院破产审判工作会议纪要》最先提出“探索推行庭外重组与庭内重整制度的衔接。在企业进入重整程序之前,可以先由债权人与债务人、出资人等利害关系人通过庭外商业谈判,拟定重组方案。重整程序启动后,可以重组方案为依据拟定重整计划草案提交人民法院审查批准“,即在一定层面上承认了预重整制度的合理性。并鼓励企业在启动破产重整程序前进行预重整的有益探索。而此前,各地法院已提出类似概念并在个案中得到应用。

2、预破产重整案例分析

(1)“二重集团“法庭外预重整成功案例。

法庭外预重整是完全独立于司法重整的一种重整方式,即债权人、债务人、股东及各方利益主体在庭外自由协商确定重组方案,并形成相关书面文件或备忘录,以节省司法重整阶段的时间,提高重整效率。

中国二重机械集团公司(以下简称“二重集团”)与二重集团(德阳)重型设备股份有限公司(以下简称二重(德阳)重装公司)破产重整案是法庭外预重整的典型案例。

二重集团为国家重大技术装备国产化基地和我国最重要、最大的新能源基地之一,二重(德阳)重装公司为其二级控股企业。由于二重集团和二重(德阳)重装公司连年亏损,严重资不抵债,截止2014年两公司负债规模已超过200亿人民币,公司日常经营及员工费用等基本靠贷款和股东借款予以支撑。

二重集团没有直接申请破产,而是在进入法院重整前,在相关部门的支持下,以银行等金融机构为主的30金家主要债权人组成二重集团金融债权人委员会,与二重集团、二重(德阳)重装股东公司展开庭外谈判,并于2015年9月11日确定了各方都认可的战略性重组方案,方案主要以金融债权人“现金+留债+股票”的方式予以偿债。方案达成后,机械工业第一设计研究院等债权人向德阳市中级人民法院申请二重集团、二重(德阳)重装公司破产重整。

法院受理破产重整案件之后,与之前金融债权人达成的框架性重组案为基础,各表决组表决通过《破产重整计划(草案)》。至此,金融债权120亿元得到100%清偿,非金融机构债权得到部分现金清偿,其余部分在2-5年内清偿完毕,整体清偿率达90%。

(2)、杭州怡丰成房地产有限公司预重整成功案例

“东甲-怡丰城”项目是位于杭州地铁一号线翁梅站地铁的一处房地产项目,而在2015年3月就处于停工状态,预售开发等工作都没法开展。作为项目开发商,杭州怡丰成房地产开发公司被爆负债18亿元,资产负债比例超过100%,面临绝境怡丰成房地产开发公司只能向余杭区人民法院申请破产重整。由于此项目涉及购房人1200多人,其他工程类债权人1000多人,房屋购买人和农民工多次上访,造成了极其恶劣的社会影响,引发了不稳定因素,如何处理好此次重整,成为余杭区人民法院的一大难题。为了加快效率和节省时间,余杭区人民法院根据浙江省人民法院执定的《关于企业破产案件简易审若干问题纪要》的相关规定,借鉴预重整制度经验较为丰富的国家做法,于2015年6月对杭州怡丰城房地产开发公司破产重整申请进行了“预登记”,指定管理人开展重整的前期工作,司法重整工作在此基础上延续,法院暂不裁定受理杭州怡丰房地产开发公司破产重整立案,初步确定待相关条件成熟后再进行及时裁定。

在预重整期间,管理人在府院联动机制的协调配合下,一方面初步查清了债务人公司的资产债务情况,并反复与债权人沟通,取得了债权人意见的初步统一,另一方面积极寻找战略投资人,为尽快恢复施工提供资金条件。经过多方沟通,杭州银行余杭支行愿意为项目恢复建设提供2.2亿元融资资金。而在本案进入破产程序后,管理人只用了2000万元人民币就将此项目建设正常运转起来了。此项目楼盘在2015年下半年复苏,于2016年6月14日重新恢复销售,并正常交房。

本案中,法院采取预重整的原因主要为:怡丰成公司并不满足破产重整的前提条件,若贸然进入破产程序,管理人或债务人根本无法在六个月期内向法院提交重整计划草案,破产重整成功几乎没有可能性。而预重整制度通过政府搭建的府院联动机制,在正式立案前达成协商联络机制,并指定管理人开展前期重整服务,保证了怡丰成公司的资产保值,实现了债权人利益的最大化。

四、 破产重整的方式

为了节约项目重整的时间和成本,先采取预破产重整的方式,如果预重整方案得不到债权人半数以上且债权金额达到70%以的债权人同意,就正式进入破产重整程序。

五、盈利模式

主要靠物业销售盈利。

六、 投资分析

成本和费用

序号  子项目 名称  单位   数量  单价 () 总价 (万元)

1 住宅主体工程 15000 2100 3150

住宅精装修 30158 1300 3921

地下室二次结构装饰 53562 300 1607

办公主体结构 63796 1800 11483

5 酒店公寓主体结构 69502 2100 14595

6 办公室内装饰 63796 500 3190

7 酒店公寓室内装饰 69502 1300 9035

8 玻璃幕墙 6000

9 水电安装 176080 300 5282

10 商业主体、安装 12714 3300 4196

11 管理费用 500

12 销售费用 3000

13 推广费用 2000

14 其他费用 400

15 财务费用 3000

9 不可预见费用 500

小计 71895

重整项目总投资=71895+35000=106895(万元)

七、 工作计划

1、 施工工期:施工工期22个月,竣工验收办证交付2个月

2、 销售周期:18个月。

八、 项目营销

1、 项目卖点

(1)、临近“城市客厅”。武进区政府在项目附近

(2)交通:地铁6号线世贸中心站在本项目

(3)风水好:左青龙(湖溏河)右白虎(常武中路)

(4)商业商务中心区。与世贸中心大厦,万泽国际商务公寓毗邻。东部为武进最大汽车城,北部为御城高档住宅区。润华环球中心空间形态完整,商务氛围浓厚,配套设施完善,现代气息鲜明。未来将与世贸中心、万泽国际成为本区域集行政办公、商业办公、研究开发、金融服务、商业服务、休闲娱乐、高档住宅为一体的大型功能区

(5)、教育配套。大学城、御城实验小学、淹城中学、武进高级中学、前黄高级中学等。

(6)、医疗配套。阳湖二院、武进医院

(7)、景区、公园。淹城、新天地公园

(8)大厦本身的品质:酒店式公寓、办公使用率高,达到72%以上;同层排水;独有知识产权方案设计;自配商业、会所、棋牌、泳池、餐饮、教育培训等

(8)高度:

常州润华308的高度,决定了你思想的高度。

2、 项目销售估计

时间(月) 子项目 名称  单位   数量 单价 累计销售率 销售额(万元) 

6 住宅 30158 18000元/㎡ 50% 27142

酒店式公寓 69502 16000元/㎡ 30% 33361

办公 63796 15000元/㎡ 30% 28708

地上商业 12714 25000元/㎡ —— ——

车位 1200 100000元/个 —— ——

小计 住宅三个月开盘,办公和公寓第五个月开盘 89211

12 住宅 30158 18000元/㎡ 100% 27142

酒店式公寓 69502 16000元/㎡ 35% 38921

办公 63796 15000元/㎡ 35% 33493

地上商业 12714 25000元/㎡ 70% 22250

车位 1200 100000元/个 30% 3600

小计 125406

住宅 30158 18000元/㎡ 100% ——

酒店式公寓 69502 16000元/㎡ 100% 27801

办公 63796 15000元/㎡ 100% 23924

地上商业 12714 25000元/㎡ 100% 9536

车位 1200 100000元/个 70% 4800

小计 66061

总计 280678

九、债权清偿计划

1、偿债金额:35000(万元)

2、偿债计划:重整方案批准之日2个月内支付债权10%;6个月支付债权30%;9个月支付到债权的30%;12个月支付债权的30%

十、收益分析

营业税费率为5.5%,土地增值税按预交3%算,企业所得税25%

营业税=280678*5.5%=15437(万元)

土地增值税=8420(万元)

企业所得税=37481(万元)

净利润=112445(万元)

进行税务筹划,进行合理避税使利润最大化

十一、重整投资主体

1、××××××公司为重整投资人公司(股权分配方案另定),1元钱工商变更常州润万嘉置业有限公司股权100%。

十二、配资资金

项目前期资金需求1700万元左右(保证金3000万元+预交土地增值税8420万元+支付债权人3500万元+前期营销费用1000万元+其他费用1000万元)

                                      2019年9月6日

 

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